L’importance du bail de location

Le bail de location est un contrat engageant le propriétaire d’une maison avec un locataire. Il définit les droits et obligations de chacun. Ce document ne doit pas être pris à la légère parce qu’il permet d’éviter les éventuels litiges.

Qu’est-ce qu’un bail de location ?

Un bail de location est un contrat signé par le propriétaire d’une maison ou d’un appartement et du locataire. Cette étape est nécessaire pour formaliser les documents de bail et pour prouver le consentement des deux parties. Dans ce bail, il doit y avoir l’identité des signataires, la date de prise d’effet du bail, la description du logement, la surface habitable, la consistance, le prix du loyer et ses moyens de paiement, le montant des charges et du dépôt de garantie.

Par ailleurs, ce bail de location est caractérisé par la durée, les conditions de renouvellement, la résiliation ainsi que le dépôt de garantie. Ce dernier est une somme conservée en réserve par le propriétaire pendant la durée de la location. Des engagements mutuels sont signés dans ce contrat de location.

Les contenus d’un bail de location

Dans un bail de location, on doit également trouver d’autres informations comme les problèmes qui existent dans la maison. Le propriétaire doit remettre ce document à son locataire pour que celui-ci se rende compte avant la signature de la location des points faibles du bien immobilier qu’il veut louer. D’après la loi de la vente et location immobilière, le propriétaire a le devoir et l’obligation de transparence sur sa propriété.

D’autres éléments importants sur la maison doivent être mentionnés aussi dans ce contrat comme la durée de préavis, le montant du loyer, le nombre de pièces, la dimension exacte de la maison, la durée minimum de la location, la durée de la résiliation de contrat, les cautions et garanties.

L’importance du bail de location pour le propriétaire et le locataire

Le bail de location a pour objectif de fixer les règles du contrat entre le bailleur et le locataire afin que chacun sache ses obligations et ses devoirs. C’est un document très important pour un propriétaire, car c’est un accord signé qui peut être utilisé en cas de litige. Les termes de bail de location sont les preuves incontestables au cas où le locataire serait en retard ou en difficulté de payer le loyer. Le propriétaire peut utiliser le bail de location pour son intérêt si le locataire ne respecte pas l’accord de location.

Pour le locataire, le bail de location lui permet de ne pas être renvoyé sans raison valable. Si le propriétaire a besoin de sa maison, il doit prévenir le locataire au moins 3 mois en avance. Ce dernier est donc protégé par une loi sociale dans le droit immobilier.

Le guide du droit immobilier

Le droit immobilier intervient dès qu’il est question d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier. Généralement, si vous êtes à la recherche d’une maison ou d’un appartement, vous devez vous mettre en relation avec une agence immobilière ou un notaire, pour trouver le bien qui vous convient le mieux. Le droit immobilier ne concerne pas seulement la vente ou la location d’un bien, mais aussi les troubles de voisinage, la construction, la sous-location et la copropriété. En droit immobilier, il existe quelques points essentiels qu’il faut savoir, avant de faire son investissement.

Le droit immobilier

Le droit immobilier est une branche du droit qui administre les problématiques liées aux biens immobiliers. Le droit immobilier comporte des règles tirées aussi bien du droit privé que public. Ces règles concernent les immeubles et la copropriété, les règles d’urbanisme incluant le permis de construire, la location immobilière, les troubles du voisinage, le régime des biens, le statut des biens immobiliers, la vente et l’achat immobilier. Les textes afférents au droit immobilier sont généralement contenus dans le code de la construction et de l’habitation, dans le code de l’urbanisme et dans le Code civil.

Le permis de construire

Lorsqu’on parle de droit immobilier, il s’agit surtout d’un droit privé. Celui-ci est privé, car il est issu d’un contrat juridique entre bailleur et locataire, acheteur et vendeur ou encore entre copropriétaires. Toutefois, il s’agit également d’un droit public, relevant du code de l’urbanisme. Pour certains projets de construction, selon la Loi, on trouve l’obligation du permis de construire. Si la construction exige un permis de construire, il est nécessaire d’aller déposer une demande à la mairie. La démarche est gratuite, mais le demandeur doit se munir d’un dossier qui comprend notamment un formulaire de permis de construire et quelques documents annexes, tels que les plans, les notices, les photographies, les dessins…

Achat et vente d’un bien immobilier

 Les procédures sont toutes les mêmes lorsqu’ il s’agit de l’achat/vente d’un bien immobilier. Que l’on soit acheteur ou vendeur, on fait appel à une agence immobilière pour trouver un bien immobilier ou un acheteur potentiel. Si l’affaire est bien conclue, le propriétaire et l’acquéreur doivent signer un compromis de vente, comme preuve de l’engagement. Cette démarche ne nécessite pas nécessairement un notaire, mais il est tout de même recommandé de faire appel à un spécialiste. Par ailleurs, deux ou trois mois après la signature de la promesse de vente, les deux individus doivent signer l’acte de vente définitif et la présence d’un notaire est indispensable. Ce dernier doit être présent pour établir l’acte de vente et les signatures doivent se faire devant lui. Ce contrat de vente conclut la transaction immobilière.

L’expropriation immobilière, les bons à savoir

Contrairement aux idées reçues, être propriétaire ne vous assure pas une rente à vie. En fonction de l’emplacement de votre bien, et des besoins de la société en générale, vous risquez une expropriation. Mais attention, il y a quelques démarches légales pour ce faire. Voici quelques informations qui peuvent s’avérer utiles pour la protection de vos droits.

Dans quel cadre est-ce légal ?

N’importe quelle expropriation immobilière n’est pas forcément légale. En France, beaucoup de victimes d’une expropriation abusive portent désormais plainte. Mais redresser la situation après coup peut s’avérer être plus compliquée. Il importe donc de faire d’emblée la différence entre une démarche légale et une autre viciée.

Ce genre de demande vient forcément des autorités publiques pour commencer. Elle doit avoir pour but « l’utilité publique ». Cela peut être pour la construction de route, de parc, etc. Elle peut toucher tout ou une partie de votre propriété. Mais dans tous les cas, vous devez avoir une déclaration d’utilité publique pour l’expropriation, soit effective.

Quels sont vos droits en tant que propriétaires expropriées ?

Contrairement aux idées reçues, une expropriation immobilière ne se fait pas en quelques semaines. En tant que propriétaire, vous avez droit à quelques mois de préavis pour vous retourner. Un avocat spécialiste du droit immobilier pourra négocier les délais en votre nom.

En outre, il faudra passer par une évaluation financière votre bien. Les autorités doivent engager un expert pour un diagnostic objectif de la valeur vénale de votre bien. Le but étant de faciliter le calcul des indemnités d’expropriation.

En aucun cas, vous n’avez la possibilité de refuser l’expropriation. Les besoins de la communauté priment sur vos droits en tant que propriétaire. Il vous appartiendra d’informer vos locataires, s’il y en a, de la situation et des délais de préavis. Cela peut être de vive voix, via votre avocat ou par lettre recommandée.

Quelles sont vos obligations si vous êtes locataires ?

L’expropriation immobilière peut également toucher les locataires. Ils doivent vider les lieux rapidement dans la mesure où la maison sera détruite. Ce qui peut les inciter à ignorer certaines de leur obligation. Vous n’avez par exemple pas le droit de cacher l’identité et l’adresse de votre propriétaire. L’enquête parcellaire le dévoilera de toute façon.

Par contre, en tant que locataire vous conservez certains droits. Notamment, vous profitez encore d’un délai de préavis. Mais celui-ci pourra être plus court que les délais classiques vu l’urgence de la situation. En outre, lors de la résiliation du contrat de bail, vous pouvez encore demander le retour de votre caution. Celle-ci variera en fonction toujours de l’état des lieux. Les propriétaires peuvent encore déduire les frais de travaux et de réparation de votre caution.

Quels sont les statuts des baux commerciaux ?

Avant 1953, les dispositions du Code civil relatives au louage d’ouvrage régissaient les relations entre bailleurs et commerçants. Après cette date, un décret présente le statut protecteur des baux commerciaux qui stipule la protection caractéristique du bail d’un local utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Il se définit comme un contrat de location d’un local afin de faire des exploitations d’un fonds commercial, industriel ou encore artisanal. Le contrat doit être dûment signé par le bailleur et le locataire. Dans le contrat, la durée du bail et le loyer doivent être clairement définis. Sous certaines conditions régies par la loi en vigueur, le bail peut présenter un statut protecteur qui ouvre un droit pour le preneur à un plafonnement du loyer ainsi qu’à un renouvellement de bail. Ce dernier peut être fait à l’oral ou à l’écrit. Sinon, les baux commerciaux sont également régis par certaines règles d’ordre public qui ne doivent pas être enfreintes. Pour en savoir davantage, notez que le régime des baux commerciaux illustre les contraintes de l’article L. 145-1 suivant le Code du commerce.

Sous quelles conditions appliquer le statut des baux commerciaux ?

La soumission d’un contrat de location commercial résulte de l’adéquation de certaines conditions. Dans un premier temps, le contrat de bail doit être effectif et dûment signé par les deux parties. Ensuite, seul à un local ou à un bâtiment bâti peut être assigné le statut des baux commerciaux. Le local doit également être le lieu réel de l’exploitation du locataire et peut s’étendre aux locaux accessoires. Puis, le preneur doit également exploiter un fonds qui regroupe l’ensemble de tous les éléments nécessaires à l’exploitation de son activité qui incluent le matériel, les marchandises, l’enseigne, le droit au bail, le nom commercial ou encore la clientèle, etc. Et enfin, le locataire-exploiteur doit avoir une immatriculation. Son enregistrement au sein du registre du commerce ou au répertoire des métiers stipule qu’il a reçu une autorisation pour son activité. Bien que l’immatriculation ne soit pas exigée lors de la signature du contrat, le preneur sera néanmoins emmené à le présenter dans le cas où ce dernier solliciterait des dispositions protectrices du statut pour d’éventuelles demandes de renouvellement ou seulement pour la délivrance d’un congé.

Quelles sont les extensions de la protection statutaire des baux commerciaux ?

Sous certaines conditions, les baux commerciaux peuvent être sujets à des extensions légales. Le contrat de ces derniers peut être conclu entre les deux parties à cause d’argument jugé valable comme des établissements d’enseignement, des services municipaux exploités en régie, des coopératives et caisse d’épargne et prévoyance, des locaux qui appartiennent à l’État, etc.

Location et sous-location légale ou illégale

Il est coutume de croire que sous-louer un logement est interdit. Et pourtant, louer un bien immobilier et le sous-louer n’est pas forcément interdit. Des conditions sont à respecter, selon qu’il s’agisse d’une sous-location totale ou partielle, d’un bien privé ou social. Alors pourquoi ne pas sous-louer quand vous partez quelques mois travailler à l’étranger ou pendant les vacances. Pourquoi ne pas sous-louer une chambre pour arrondir vos fins de mois ?

Conditions de sous-location

La sous-location d’un logement social de type habitation à loyer modéré (HLM) dans son intégralité est interdite.

Elle est autorisée si elle ne porte que sur certaines parties de l’habitation et à condition que le sous-locataire soit âgé de plus de 60 ans (pour durée de sous location illimitée) ou moins de 30 ans (pour une durée maximale d’un an renouvelable). Le locataire doit en informer son bailleur social par lettre recommandée avec avis de réception. Ce dernier devra donner son accord en retour. Le montant du loyer sera calculé proportionnellement à l’espace sous-loué sur le montant du loyer consenti au locataire principal.

La sous-location d’un bien privé peut être réalisée sous certaines conditions et fonction du contrat de location, du type de bien et de la date de conclusion du bail.

S’il s’agit d’une location d’un bien vide partiellement ou intégralement, l’accord express et écrit du propriétaire est obligatoire. La demande sera transmise par lettre recommandée avec avis de réception. Le montant du loyer ne pourra excéder celui prévu au bail de location. Le locataire principal est tenu de fournir à son sous-locataire, outre un contrat de sous-location, copie du bail initial et de l’accord du bailleur.

Pour les logements meublés, la sous-location est également possible, sauf si le bail en énonce l’interdiction. Aucune autorisation n’est requise, sauf clause particulière prévue au contrat de location. Le montant du loyer n’est pas plafonné Comme il ne l’est pour un logement vide. Si le contrat de location prend fin, le contrat de sous-location prendra fin de la même façon.

La sous-location de logements conventionnés ou de logements dits de « loi de 48 » répond à des obligations particulières qu’il convient tout autant de respecter.

Risques encourus en cas de sous-location non autorisée ou interdite

Que le bien soit privé ou public, le contrat de location pourrait être résilié. Et, en cas de sous-location interdite d’un logement HLM, la résiliation du bail pourrait être accompagnée d’une amende de 9000 euros.

 

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