Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Cependant, les propriétaires s’interrogent sur les garanties offertes en termes de protection contre les retards de paiement de loyers. Cet article fait le point sur ce dispositif et sur les solutions existantes pour sécuriser les revenus locatifs.
Comprendre le bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un contrat qui permet à un ménage d’acquérir un logement à un prix inférieur au marché, tout en bénéficiant d’un cadre juridique sécurisé. Il repose sur la dissociation entre la propriété du terrain, qui reste aux mains d’un organisme public ou privé, et celle du bâtiment, qui est acquise par l’occupant. L’acheteur verse alors un loyer pour l’usage du terrain, en plus du remboursement de son prêt immobilier.
Ce dispositif a été créé par la loi ALUR en 2014 et est encadré par l’ordonnance du 20 avril 2017. Il est notamment promu par des organismes de foncier solidaire (OFS), tels que les collectivités territoriales ou des associations comme les ESH (entreprises sociales pour l’habitat) et les coopératives HLM.
Les garanties offertes aux propriétaires en cas de retards de paiement de loyers
Il est important pour les propriétaires d’avoir des garanties en cas de retards de paiement de loyers, afin d’éviter les impayés et les procédures contentieuses. Dans le cadre du bail réel solidaire, plusieurs dispositifs existent pour protéger les revenus locatifs.
Premièrement, la caution solidaire est une solution couramment utilisée dans les contrats de location. Elle consiste à demander à une tierce personne (généralement un proche) de se porter garant pour le locataire en cas d’impayé. Cette caution peut être demandée aussi bien pour le loyer du terrain que pour celui du bâtiment.
Deuxièmement, il est également possible de souscrire à une assurance loyers impayés (ALI) ou à une garantie visale auprès d’un organisme spécialisé. Ces assurances permettent au propriétaire d’être indemnisé en cas d’impayés, selon les conditions prévues au contrat. Elles peuvent couvrir aussi bien le loyer du terrain que celui du bâtiment.
Troisièmement, le bail réel solidaire prévoit la possibilité de mettre en place des pénalités en cas de retard de paiement. Ces pénalités sont calculées sur la base d’un taux fixé par décret et permettent au propriétaire d’être dédommagé pour le préjudice subi.
Les autres protections offertes par le bail réel solidaire
En plus des garanties spécifiques en cas de retards de paiement de loyers, le bail réel solidaire offre d’autres protections pour les propriétaires. Parmi elles :
- La durée du bail : le BRS est conclu pour une durée minimale de 18 ans, ce qui permet au propriétaire d’avoir une certaine sécurité sur la durée de l’occupation du logement.
- L’encadrement des loyers : les loyers sont fixés en fonction de la surface et du niveau de ressources du ménage, ce qui permet de limiter les risques d’impayés.
- Le délai de préavis : en cas de départ anticipé du locataire, celui-ci doit respecter un délai de préavis (généralement trois mois), ce qui laisse au propriétaire le temps de trouver un nouveau locataire.
Il est important pour les propriétaires intéressés par le bail réel solidaire de bien s’informer sur les dispositifs existants et sur les conditions d’accès à ces garanties. Il est également essentiel d’établir un contrat clair et précis, afin d’éviter tout litige ultérieur.
En résumé, le bail réel solidaire est un dispositif intéressant pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes, tout en offrant des garanties aux propriétaires en termes de protection contre les retards de paiement de loyers. Plusieurs solutions existent pour sécuriser les revenus locatifs, telles que la caution solidaire, l’assurance loyers impayés ou les pénalités en cas de retard. Par ailleurs, le BRS prévoit d’autres protections pour les propriétaires, notamment la durée du bail, l’encadrement des loyers et le délai de préavis en cas de départ anticipé du locataire.