La Loi Malraux, instaurée en 1962, a pour objectif de protéger et de valoriser le patrimoine architectural français. Elle offre des avantages fiscaux aux propriétaires de biens immobiliers situés dans des zones de préemption, sous réserve de respecter certaines obligations légales. Cet article vous présente les principales dispositions de cette loi, ainsi que les obligations qui incombent aux propriétaires concernés.
Les zones concernées par la Loi Malraux
La Loi Malraux s’applique aux biens immobiliers situés dans certaines zones spécifiques, définies par arrêté préfectoral. Il s’agit :
- des Secteurs Sauvegardés, créés pour protéger et mettre en valeur des ensembles urbains présentant un intérêt historique ou architectural particulier ;
- des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), remplacées depuis 2010 par les Aires de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) ;
- des Zones Franches Urbaines – Territoires Entrepreneurs (ZFU-TE), destinées à favoriser le développement économique et social des quartiers défavorisés.
Ainsi, pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la Loi Malraux, le bien immobilier doit être situé dans l’une de ces zones. Il est donc essentiel de vérifier cette information avant d’envisager un investissement.
Les obligations légales des propriétaires en zone de préemption
Les propriétaires de biens immobiliers concernés par la Loi Malraux doivent respecter plusieurs obligations légales, notamment en matière de restauration et de location du bien. Voici les principales dispositions à connaître :
1. La réalisation de travaux de restauration
Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la Loi Malraux, le propriétaire doit s’engager à réaliser des travaux de restauration du bien immobilier. Ces travaux doivent être effectués dans le cadre d’un Programme de Restauration Immobilière (PRI), approuvé par l’autorité administrative compétente.
Ces travaux doivent avoir pour objectif la conservation ou la mise en valeur du patrimoine architectural du bien concerné. Ils peuvent concerner aussi bien l’extérieur que l’intérieur du bâtiment, à condition qu’ils soient réalisés en accord avec les prescriptions architecturales édictées par les instances compétentes.
2. La location du bien restauré
Afin de bénéficier des avantages fiscaux liés à la Loi Malraux, le propriétaire doit également s’engager à louer le bien restauré. Cette location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de restauration, et pour une durée minimale de 9 ans.
De plus, le bien doit être loué à usage d’habitation principale du locataire. Il est toutefois possible de louer une partie du bien à usage professionnel ou commercial, sous réserve que cette partie ne dépasse pas 50 % de la surface totale du bien.
3. Le respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires
Enfin, les propriétaires souhaitant bénéficier des avantages fiscaux liés à la Loi Malraux doivent respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés par décret. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier et sont révisés chaque année.
Les avantages fiscaux accordés par la Loi Malraux
Sous réserve de respecter l’ensemble des obligations légales décrites précédemment, les propriétaires de biens immobiliers situés en zone de préemption peuvent bénéficier d’un avantage fiscal sous forme d’une réduction d’impôt. Celle-ci est calculée sur la base des dépenses engagées pour la réalisation des travaux de restauration.
Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2017, le taux de cette réduction d’impôt est fixé à :
- 30 % du montant des dépenses pour les biens situés en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP/AVAP ;
- 22 % du montant des dépenses pour les biens situés en ZFU-TE.
Le montant total des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est toutefois plafonné à 400 000 euros sur une période de 4 années consécutives. Cette réduction d’impôt est également soumise au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an.
Il est important de noter que la réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux ne peut être cumulée avec d’autres dispositifs fiscaux incitatifs, tels que le dispositif Pinel ou le dispositif Denormandie.
L’accompagnement par un professionnel du droit
Compte tenu de la complexité des obligations légales liées à la Loi Malraux et des enjeux financiers qu’elle représente, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel du droit, tel qu’un avocat spécialisé en droit immobilier, pour vous accompagner dans votre projet d’investissement. Ce dernier pourra vous conseiller sur les démarches à entreprendre et vérifier que l’ensemble des conditions requises sont remplies pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi.