Le loyer est souvent un sujet de préoccupation pour les locataires et les propriétaires, notamment lorsqu’il s’agit d’un logement occupé par un membre de la famille du bailleur. Quelles sont alors les règles applicables en matière d’encadrement du loyer pour ces situations particulières ? Cet article vous propose de faire le point sur la législation en vigueur et les différents cas de figure qui peuvent se présenter.
I. L’encadrement du loyer et son application
L’encadrement du loyer est une mesure instaurée par la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) en 2014, visant à réguler les prix des locations dans certaines zones tendues, où la demande de logements est supérieure à l’offre. Cette régulation passe par la fixation d’un loyer de référence, déterminé en fonction des caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, époque de construction, etc.) et des données fournies par l’Observatoire local des loyers.
Cet encadrement s’applique aussi bien aux nouvelles locations qu’aux renouvellements de bail, mais il existe cependant quelques exceptions. L’une d’entre elles concerne justement les logements occupés par un membre de la famille du bailleur.
II. Les exceptions à l’encadrement du loyer pour les logements occupés par un membre de la famille du bailleur
Dans certains cas, le propriétaire peut être autorisé à fixer librement le montant du loyer, sans tenir compte des plafonds imposés par l’encadrement. C’est notamment le cas lorsque le logement est loué à un membre de la famille du bailleur, c’est-à-dire :
- Son conjoint ou partenaire de PACS ;
- Ses enfants ou ceux de son conjoint ou partenaire de PACS ;
- Ses ascendants ou descendants, ainsi que ceux de son conjoint ou partenaire de PACS.
Cette exception s’applique également aux logements loués par une société civile immobilière (SCI) familiale, dont l’ensemble des associés sont des membres d’une même famille. Il est important de noter que cette exception ne concerne pas les colocations, même si l’un des colocataires est un membre de la famille du bailleur.
III. Les conditions et modalités pour bénéficier de cette exception
Pour pouvoir fixer librement le loyer d’un logement occupé par un membre de sa famille, le bailleur doit respecter certaines conditions et formalités :
- Tout d’abord, il doit informer son locataire (membre de sa famille) du caractère exceptionnel de cette situation et du fait qu’il ne bénéficie pas des dispositions relatives à l’encadrement du loyer en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception, ou en le mentionnant explicitement dans le bail.
- Ensuite, le bailleur doit veiller à ce que le montant du loyer ne soit pas manifestement disproportionné par rapport aux loyers de référence. En effet, même si l’encadrement ne s’applique pas stricto sensu, la jurisprudence considère qu’un loyer abusif est susceptible d’être requalifié en donation déguisée.
- Enfin, il est conseillé de consulter l’observatoire local des loyers pour s’informer sur les loyers pratiqués dans le secteur et éviter tout risque de contentieux.
IV. Les conséquences en cas de non-respect des règles applicables
Lorsqu’un bailleur ne respecte pas les conditions et modalités prévues par la loi pour bénéficier de l’exception à l’encadrement du loyer, il peut être sanctionné :
- Si le montant du loyer est supérieur au loyer de référence majoré (loyer maximum autorisé), le locataire peut demander une réduction du loyer devant la commission départementale de conciliation ou, en cas d’échec, devant le tribunal d’instance.
- Si la disproportion entre le montant du loyer et les loyers de référence est manifeste, le fisc peut requalifier cette situation en délit fiscal, entraînant des sanctions pénales et fiscales pour le bailleur.
En conclusion, si l’encadrement du loyer ne s’applique pas de manière stricte aux logements occupés par un membre de la famille du bailleur, il est important de respecter certaines conditions et modalités pour éviter tout risque de contentieux. Il est donc conseillé de se renseigner sur les loyers pratiqués dans le secteur et d’informer son locataire de la situation.